Agora que você já aprendeu Como Receber Aluguéis sem comprar um Imóvel, está na hora de aprender como escolher os fundos que lhe pagarão estes aluguéis.
Trata-se da decisão mais importante ao investir em Fundos Imobiliários.
De nada adianta você Sair das Dívidas, Poupar, ter um Planejamento Financeiro para sua Independência Financeira, se na hora de escolher um Fundo Imobiliário para receber seus yields mensais, optar por algum que lhe decepcione e não cumpra seu papel de gerador de Renda Passiva.
Exitem alguns fatores fundamentais a serem analisados, e são eles que estudaremos. No artigo de hoje falaremos de 2 e nos próximos 2 artigos, abordaremos outros pontos muito importantes nesta escolha.
Boa Leitura!
1 – Tipo de Investimento dos Fundos Imobiliários FIIs:
Os Fundos Imobiliários precisam ter sua renda advinda do mercado imobiliário, meio óbvio até ai.
Mas existem fundos que possuem imóveis físicos (chamados de fundos de tijolos), outros que possuem Recebíveis Imobiliários como LCI e CRI e outros que são os chamados “fundos de fundos” (ambos chamados de fundos de papéis), que possuem seus investimentos em outros Fundos Imobiliários FIIs.
1.1 – Se você pretende comprar um FII que possua imóveis físicos, precisa analisar os pontos abaixo com maior atenção:
a) O fundo possui apenas um imóvel? Ou possui vários?
Leve em consideração que se o Fundo Imobiliário FII possuir apenas um imóvel e este imóvel ficar desocupado, você não receberá nenhum yield dele. Já, se o fundo possuir vários imóveis e apenas alguns estiverem desocupados, provavelmente você receberá um valor menor mensalmente, mas não ficará “a ver navios”.
b) Os imóveis que compõem esse fundo são todos de um mesmo setor? Ou possuem setores diferentes?
Diversificar sempre dilui riscos. Funciona assim com a Bolsa de Valores, com a Renda Fixa e também com os Imóveis.
Se um fundo possui algumas salas comerciais, um galpão, algumas lojas e um hotel por exemplo, tem menor probabilidade de ter uma alta taxa de desocupação, do que aquele que possui somente lojas ou somente galpões.
c) Qual a finalidade dos imóveis deste fundo? Salas comerciais, shoppings, galpões e etc;
Importantíssimo avaliar a finalidade dos imóveis que o fundo possui. Em épocas de crise econômica por exemplo, shoppings tendem a sofrer mais com desocupações e/ou inadimplência, ao passo que hospitais e clínicas médicas tendem a sofrer menos.
O fundo que você pretende adquirir possui imóveis com boa demanda para locação atualmente? As expectativas para estes setores no médio e longo prazo são boas?
Perguntas bastante cabíveis ao analisar a finalidade dos imóveis de um FII.
d) Qual o estado de conservação dos imóveis? São novos e/ou reformados? Ou são antigos e num estado de conservação ruim?
Se você procura um imóvel para locar, dará preferência àqueles mais novos e/ou reformados.
Um fundo imobiliário que possua imóveis muito antigos e/ou em más condições de conservação, terá maior dificuldade para mantê-los alugados.
e) Qual a taxa de desocupação destes imóveis?
Ensinei no primeiro artigo sobre Fundos Imobiliários FIIs, que os investidores não recebem dividendos de suas cotas, se os imóveis que geram renda para estes fundos estiverem desalugados.
Portanto, saber se há ou não imóveis desalugados e quanto eles representam no rendimento total de um FII, é fundamental para que você não fique com seu dinheiro “empatado” em um fundo que não lhe trará rendimento algum, ou trará rendimentos muito baixos.
f) Localização dos Imóveis:
Quanto melhor a localização de um imóvel, maior a facilidade de conseguir um bom inquilino e mantê-lo no imóvel por um prazo maior.
Pouco adianta o imóvel ser novo e/ou bem conservado, se está localizado em uma região ruim. Considere também a finalidade dele, juntamente com sua localização.
Será difícil conseguir um inquilino para um galpão por exemplo, num bairro nobre onde seja proibido o tráfego de caminhões. Capiche?
g) Prazo para vencimento dos contratos:
Você estuda todos os fatores ensinados anteriormente e escolhe um fundo que considera muito bom. Possui imóveis diversificados, é novo e bem localizado e todos estão alugados. Perfeito não é?
Nem sempre, no momento está tudo certo para que este fundo lhe gere uma boa renda. Mas… E se todos os inquilinos tiverem seus contratos vencendo daqui a 6 meses? E apenas 20% deles renovarem estes contratos?
Agora ficou ruim, um fundo que possuía 100% de ocupação passará a ter 20% apenas. Obviamente como os imóveis são bons e bem localizados, deverão ser alugados novamente, porém esse processo pode levar meses ou até mesmo anos para acontecer.
Verificar os prazos dos contratos de locação é muito importante na sua busca pelos melhores fundos para investir.
1.2 – Fundos Imobiliários FIIs que geram renda através de CRI e LCI:
Analisar um fundo imobiliário que investe em LCI e CRI geralmente é uma tarefa mais simples, porém não menos importante.
Para esse tipo de “fundo de papel”, basta analisar as LCIs e CRIs que ele possui. Atente-se principalmente a:
- Percentual que cada LCI e CRI representa na carteira do Fundo;
- Remuneração destes investimentos;
- Vencimento das LCIs e CRIs;
- Disponibilidade de lastro para novas aplicações quando as atuais vencerem;
- A confiabilidade dos bancos emitentes destas LCIs e CRIs;
- A representatividade de investimentos em bancos de maior risco, dentro da carteira do fundo: qual percentual do capital total do fundo, está investido em bancos com risco mais alto.
1.3 – Fundos Imobiliários que investem em outros FIIs:
Este outro tipo de “fundo de papel” costuma não possuir imóveis físicos, e/ou possuir um número reduzido de imóveis e investir boa parte de seu capital em outros fundos imobiliários.
Se você pretende adquirir um fundo desse, precisa analisar todos os fundos que ele possui em sua carteira, bem como todos os imóveis que compõem estes fundos, para ter a certeza de que realmente são boas opções de investimento.
A boa notícia é que geralmente, antes de adquirir cotas de outros fundos, os “fundos de papel” já analisaram tudo isso.
2 – Inquilino:
Talvez mais importante até do que todos os tópicos anteriores, afinal de nada adianta o fundo ser nota 10 em todos os quesitos que elencamos, se na hora de receber seus aluguéis, o inquilino não pagar.
Os fatores mais relevantes a serem analisados com relação aos inquilinos são:
a) Os inquilinos possuem boa saúde financeira?
Obviamente pessoas físicas e/ou jurídicas que passam por dificuldades financeiras, possuem maior risco de ficarem inadimplentes. E você já sabe que se o fundo não receber os aluguéis, você também não recebe seus yields.
b) Os inquilinos pretendem renovar seus contratos de locação?
Muito relacionado com o prazo dos contratos, é importante saber também se o inquilino tem a intenção de renovar seu contrato de aluguel quando este vencer, ou se pretende mudar-se. Renovação = Imóvel alugado por mais tempo = Mais dinheiro no seu bolso.
c) Como andam os negócios dos inquilinos?
Muitas empresas estão com boa saúde financeira, mas vendo seus negócios perderem mercado e encolherem.
Pesquise sobre a atividade principal dos inquilinos de um fundo, pesquise sobre as empresas que ocupam esses fundos e descubra se elas tendem a continuar locando aqueles imóveis e expandindo seus negócios, ou se tendem a sair dele, pois tornaram-se desnecessários no cenário atual da empresa.
Conclusão:
Você aprendeu neste artigo:
- O que são Fundos de Tijolos;
- O que são Fundos de Papel;
- Alguns fatores fundamentais a serem analisados antes de comprar um fundo;
- Analisar os inquilinos de um Fundo Imobiliário FII.
Sei que pode parecer exagero pesquisar tantas coisas antes de decidir qual FII comprar, e estamos no primeiro de três artigos sobre isso, porém é importante encarar a decisão de compra de um Fundo Imobiliário, como você encararia a compra de um imóvel “de tijolo”. Afinal, se você busca sua Independência Financeira, precisa investir em ativos que lhe tragam boa rentabilidade, caso contrário adiará por muito mais tempo esse sonho.
Espero que tenha gostado do texto e aprendido um pouco mais com ele. Aguardo suas dúvidas e comentários nos campos abaixo.
Abraço
ALINE PORTO
